Рынок изменился кардинально: заведения, которые до кризиса продавали за 150 000$, сейчас не хотят покупать даже за 70 000$. Наши собеседники пессимистично уверены, что сегодня общепит — это не тот бизнес, куда нужно массово инвестировать. Тем не менее, сегодня все-таки продают несколько заведений, которые могут принести неплохую прибыль.
Экспертом Relax.by выступил Александр Кнырович — ресторатор, владелец бара . Мы выяснили, стоит ли в кризисное время покупать ресторан, сколько денег стоит за него отдавать, и на каком формате заведения сейчас можно заработать.
Целесообразно ли покупать ресторан
Личное мнение ресторатора было бы таким: если из этого хочется сделать устойчивый бизнес, то стоит смотреть на форматы фаст-фуда — искать очень проходные места и выбирать хорошую концепцию. Сейчас же доход населения заметно упал, а вместе с ним и возможность посещать рестораны. Безусловно, есть сектор и очень дорогих, качественных заведений: например, тех, которые представляет Вадим Прокопьев.
В дорогих ресторанах нет проблем с сервисом и посещаемостью. Здесь дело в очень осознанной концепции и работе на узкую аудиторию. А вот открывать рестораны других форматов в среднем сегменте Кнырович бы поостерегся: ситуация с нынешними доходами не дает мечтать о том, что в ближайшем времени экономическая ситуация наладится.
Кофейни, которые массово открывались и продолжают открываться по Минску, тоже можно отнести к фаст-фуду. Только важно понимать, что для приличного заработка к этому бизнесу надо подходить не так, как это делается в Беларуси.
Для бизнеса важно клонировать формат заведения. Нельзя представить себе кофейню на 150 мест, ведь это локальное заведение, а значит его надо много раз повторить, дабы на нем заработать.
«Красная» цена кризисному бизнесу
Возьмем за пример заведение площадью в 150 квадратных метров. Итак, есть четыре подхода к любому бизнесу.
01 Сколько стоит бизнес, если его строить с нуля
Учитывается объем вложений. И с учетом стоимости 1 000 долларов на «квадрате», цена бизнеса с нуля, придуманного нами, — $150 000.
02 Рыночный подход
Если грубо, то интересует вопрос: почем на рынке ресторан? А у нас в стране, чтобы так рассуждать, нет рынка как такового, а также нет большого объема сделок.
03 Сколько стоит ресторан, если он продается «на запчасти».
Это значит, что распродается имущество ресторана: б/у кухня, б/у бар, б/у мебель и посуда, а также право аренды и так далее. Так вот, разбивая ресторан на такие суммы, особенно важна цена аренды, поскольку в Минске она очень колеблется (от каких-то $10 на «квадрате», до суперкоммерческой в $50). Эта ставка очень влияет на доходность заведения: если за аренду надо отдавать полтинник, то вам еще доплатить должны за то, что вы вообще взялись за управление таким рестораном.
04 Когда мы считаем бизнес прибыльным и определяем, сколько он способен приносить за год
Эту сумму еще умножают на коэффициент (3 или 4).
Переделывать купленный ресторан или «добивать» существующую концепцию
В каждом отдельном случае оценивают концепцию. Если у ресторана есть устойчивый поток клиентов, который можно увеличивать небольшими улучшениями кухни или музыки, то желательно ничего не менять: любой перелом — это заметное вложение и риск, что что-то пойдет не так. А вот если потока нет, и мы покупаем ресторан, который умер, то куда мы денемся от его перерождения?
Самый прибыльный формат
Возвращаемся к сегменту фаст-фуда. Объяснить возможность на нем заработать можно тем, что сегодня только в этой сфере есть массовый спрос. И более того: он не удовлетворен.
Один гигант есть, только у него целевая аудитория — дети, подросшие дети и родители всех этих детей. И то, что в детский ресторан «Макдональдс» стоят очереди даже по ночам, еще раз говорит о том, что других на рынке нет.
Есть еще вопрос белорусской «быстрой еды»: никто не знает, что это такое. Я бы мечтал разработать формат белорусского фаст-фуда, только я пока не представляю, как сделать фаст-драники. 15 лет назад было две попытки создать белорусское бистро: там все было топорно и по-государственному, и туда вкачивали белорусские деньги. Закончилось ничем, эмоции быстро выдохлись. А бизнес нельзя строить только на эмоциях: он живет по своим законам.
Объяснение с другой стороны Relax.by получил от Игоря Жижича, управляющего группы компаний . С ним выясняем: как было пару лет назад, как страдают упрямые рестораторы и чем чревато «ожидание принца на белом коне».
Как было раньше
Если вспоминать продажу заведений год или два назад, то сделок было больше, чем сейчас, а вот предложений — в разы меньше. Сейчас низкая рентабельность заведений и высокие ставки аренды, а еще несоизмеримые зарплаты и закупка товаров в долларах.
И тем не менее, будучи дороже, тогда рестораны покупались в разы лучше. Да и сроки окупаемости с такой ценой были меньше, чем сегодня.
Что происходит сейчас
Рынок немного движется. Если в цифрах, то сделки заключаются вдвое реже, а предложений втрое больше.
А то, что сейчас математически уходит в срок окупаемости от 3 до 10 лет — стоит на рынке долго, особенно, если аренда частная. К слову, об аренде: государственная привязана к базовой арендной величине, которая подрастает раз в год, и не сразу вдвое, а максимум (!) на 20 %. А частная упирается в доллар: вот он вырос уже на 70 %, и частная аренда на столько же. Соответственно, скачет она, когда вздумалось собственнику, хоть прямо сейчас, если есть спрос на объект.
Продать ресторан, если цена правильная, можно за месяц-два. А правильная цена — это та, которую сегодня предлагает рынок, а не та, какую хочет собственник. Надо понимать, что за ресторан, купленный когда-то за $300 000, сегодня больше, чем $150 000 никто не предложит. Но многие рестораторы не готовы опускать цены на свое детище: есть заведения, которые по полтора года пытаются продать, но спроса на них нет.
Relax.by попросил специалиста по продажам ресторанов и ресторатора прокомментировать несколько актуальных позиций. Акцентируем ваше внимание на двух моментах:
а) Мнение Александра Кныровича — субъективное, и судить об адекватности выставленных цен без конкретной статистики сложно, но все же мы попробовали пофантазировать;
б) Все цифры найдены на белорусских сайтах покупки и продажи недвижимости, и актуальность некоторых из них по указанным контактам подтвердить отказались.
Статус: продано
Площадь: 210 м²
Стоимость: $200 000
Александр Кнырович:
— Это проходная и проездная улица, к тому же рядом к/т «Беларусь» — все это его большие плюсы. А вот концепция у него ну очень странная. И $200 000, на мой взгляд, цена откровенно завышенная. Если только там, конечно, не золотое дно, которого не видно. Многие заведения выставляются за высокую цену, и их владельцы обычно комментируют это тем, что вложили в проект кучу денег и хотят их вернуть.
Статус: закрыты
Площадь: 322 м² (улица Орловская); 174 м² (улица Гинтовта)
Стоимость: $200 000; $120 000
Александр Кнырович:
— Более похожие на жизнь цены. Единственное: заведение на Гинтовта располагалось в офисном здании, и в этом случае поток посетителей, как в вечернее заведение, по идее не будет высок. Но соотношение цены и качества здоровое, похоже на желание совершить сделку.
Игорь Жижич:
— BierStrasse закрылись и им не удалось по завышенной цене найти покупателя. Мы рекомендовали им снизить цену, но собственник на это не пошел. И все объяснимо: сроки окупаемости в этих ресторанах превышали 5 лет. К тому же там дорогая частная аренда, так что предложение было не очень интересное.
«Бухара» («Манты-Понты»)
Статус: неизвестен
Стоимость: $2,08 млн (или $3200/м²)
*вместе с рестораном «Бухара» продавалось и кафе «Салодкий Фальварак»
Александр Кнырович:
— История с «трайпловским» рестораном, продаваемым очень дорого — это попытка собственника продать активы, как бизнес, за серьезные деньги. Да, вложено туда было много: интерьер впечатлял. Хотя меню было советское: казалось, что ресторан делали люди, вышедшие из времен 10-летней давности, какой сейчас бы уже никто не открыл. Насколько мне известно, часть заведений этого хозяина ушли в управление к серьезному человеку, который знает, как делать этот бизнес. А часть, я думаю, просто закрылась по причине невозможности это продать или еще куда-то пристроить. А вообще, не было ощущения, что этот ресторан вообще деньги зарабатывает.
Игорь Жижич:
— «Бухару» владельцы продавали еще и как объект недвижимости, целиком. А может рассматривали три варианта: продать недвижимость, бизнес или симбиоз. В любом случае, недвижимость они точно не продали. Ресторан переоборудовали, переделали в другой и сдали в аренду.
Статус: продается
Площадь: 330 м²
Стоимость: $300 000, но владелец готов выслушать любые, даже самые безумные предложения
Утверждаемая выручка: $65 000/мес
Александр Кнырович:
— Это четко построенный бизнес, который явно занял свою нишу. Сама по себе доставка китайской еды (хоть это и не слишком раскрученный у нас бренд) в мире — вторая после японской. Так что это выгодный бизнес, причем не завязанный на площади. Насколько адекватно он оценен, я не возьмусь судить. Хотя с такой выручкой зарабатывать от $6 000 до 10 000 чистой прибыли невозможно, разве что при низкой аренде или отсутствии расходов. Тут нужен не случайный инвестор. А вообще, молодцы: сделали хорошее дело и хотят за это адекватные деньги.
Игорь Жижич:
— Мы раньше говорили с ними о цене в $ 220 000, причем на нее был и потенциальный покупатель. Но сложно поверить, что они зарабатывают 4 млн рублей в день со средним чеком в 300 000. Но если так и есть, то предложение выгодное: окупаемость всего 15 месяцев при оптимистическом раскладе, а при пессимистическом — два года. Неизвестна только рентабельность: вдруг они всю выручку раздают поставщикам и сотрудникам?
Питтсбург
Статус: продается
Площадь: 370 м²
Стоимость: до $165 000
Александр Кнырович:
— В базовой оценке — дешево. Но здесь надо смотреть, что там из плюшек: какая проходимость, есть ли свой клиент, или же за эти деньги нужно будет начинать все заново.
Тусэ
Статус: продается
Площадь: 729,4 м²
Стоимость: $ 4 800 / м²
*судя по всему, речь идет о продаже недвижимости
Александр Кнырович:
— Все цитируемые до этого цены — цены за бизнес. Здесь говорится о попытке, возможно, продать и заведение, но сразу с помещением. И это вообще неправильный подход к делу, потому что владение помещением и сдача его в аренду для ресторанного бизнеса — это два разных дела с разной доходностью.
В общем и целом, «Тусэ», может, и купит какой-то богатый турок, готовый заплатить столько денег, чтобы сделать там ресторан турецкой кухни. Сделка в таком месте возможна только, если покупатель безрискованный, который относится к своим тратам, как к вложению. Адекватно ли просить $5 000 за квадрат — я сомневаюсь. До кризиса такие цены стояли за нижние этажи в очень проходимых местах. Сейчас они должны быть совсем другими.
Игорь Жижич:
— Здесь продается недвижимость. Это заведение входит в рестораторскую группу «Кушавеля» и других. И да, это цена не этого дня. Для покупки недвижимости есть несколько целей, допустим, инвестиции в нее. В прошлом адекватный срок окупаемости был 7 лет, но сейчас он сдвинулся и нормой будет 10 лет. Если они в него попадают — тогда хорошее предложение. Но я в этом очень сомневаюсь: цена значительно завышена.
Динамо (Раубичи)
Статус: продается
Площадь: 430 м²
Стоимость: $60 000
Александр Кнырович:
— Вот как раз тот случай, когда ресторан продают «на запчасти»: цена означает, что выручки там, вероятно, нет, как и потока клиентов. Поэтому человек, который купит, должен будет возрождать ресторан: искать концепцию, создавать меню, нанимать людей, заниматься маркетингом. Цена распродажная, ресторан в этом случае, как старый компьютер.
Мистер-Х
Статус: неизвестен
Площадь: 250 м²
Стоимость: $150 000
Утверждаемая выручка: $12 000
Александр Кнырович:
— Ну во-первых, так можно назвать только стриптиз-клуб, плохие у меня ассоциации. А вообще, с такой выручкой и квадратурой заведение совершенно точно работает в убыток. Из этих $12 000 только 3-4 уходит на закупку продуктов, тут финансовое состояние точно отрицательное. Это «слитое» заведение, и для такого цена завышена.
Собрание
Статус: продается
Площадь: 250 м²
Стоимость: $ 170 000 с большим торгом
Игорь Жижич:
— «Собрание» продают давно, стоят около года, и цена была значительно выше. Поэтому непонятно, что с ними будет. Во всяком случае собственники хотя бы готовы скидывать эту цену, что само по себе адекватно.
По словам эксперта, в этом году у них были продажи ресторанов и за $300 000, и за $15 000 — 20 000, так что продать удается как очень дешевые, так и очень дорогие. Но в среднем сейчас потребитель интересуется ресторанами за $50 000 — 70 000, теми, которые до кризиса стоили примерно $150 000.
К слову, три года назад почти все рестораны продавались закрыто: их выставляли без названия, а потенциальные покупатели обращались в бизнес-компании, готовые некие объекты предложить. Но в таком доступе и для конкурентов, и для сотрудников, рестораны не продавали.